Zillow'un CEO'su konut krizi sırasında şirketi büyütmeyi anlatıyor

Bugün Zillow CEO'su Jeremy Wacksman ile konuşuyorum.

Zillow, yazılımın akıllı telefon çağı diyebileceğiniz şeyi gerçekten örnekleyen uygulamalardan biri: Şirket emlak listelerine bakmak için harika bir mobil uygulama geliştirdi ve bu çoğumuz için sadece eğlenceye dönüşmedi, aynı zamanda gayrimenkul satın almak, satmak ve kiralamak için dikey olarak entegre bir platform haline geldi.

Eğer dinliyorsanKod çözücüSon zamanlarda Jeremy ile konuşmak için neden bu kadar istekli olduğumu muhtemelen tahmin etmişsinizdir - bunun gibi popüler bir mobil uygulama, gerçekten de büyük bir veri tabanı serisinin ön ucudur ve veritabanlarına kimin erişebileceği ve bu erişimin ne kadara mal olması gerektiği politikası, eğer yazılımın bir sonraki çağının yapay zeka tarafından tanımlanacağını düşünüyorsanız, yeni yeni ele geçirilmeye hazır. Sonuçta, AI temsilciniz doğrudan çoklu listeleme hizmetine veya MLS veritabanına bakabiliyorsa Zillow gibi bir uygulamaya ihtiyacınız yoktur.

Veya belki de ihtiyacınız var - belki de Zillow gibi bir uygulamaya her zamankinden daha çok ihtiyacınız var, bu da elbette Jeremy'nin bu konuşmada yaptığı gibi. Zillow'un veri tabanına erişim politikası da olabildiğince karmaşık; şirket, evlerin MLS'ye karşı Zillow'a ne zaman ve nasıl listeleneceği konusunda büyük davalara karışmış durumda ve emlakçı gruplarının platformun tamamıyla huzursuz bir ilişkisi var. Jeremy'nin argümanı, Zillow'un geleceğinin emlakçılar için uçtan uca bir iş platformuna çok benzediği yönünde ve emlak kadar yerel ve ilişki odaklı bir işletmenin onun önerdiği şekilde platform düzeyinde ölçeklendirmeden yararlanıp yararlanamayacağı hakkında konuşmak için çok zaman harcadık.

Evet, bir sürü varKod çözücübunda - sanırım sizi şaşırtacak.

Tamam: Zillow CEO'su Jeremy Wacksman. İşte başlıyoruz.

Bu röportaj uzunluk ve netlik açısından hafifçe düzenlendi.

Jeremy Wacksman, sen Zillow Grubunun CEO'susun. Hoş geldinizKod çözücü.

Beni kabul ettiğin için teşekkürler. Burada olduğum için mutluyum.

Şahsen olmaktan heyecan duyuyorum. Bu bölümleri bizzat yapmayı seviyorum. New York'taki ofisimize geldiğiniz için çok teşekkür ederim.

Hafta boyunca buradayız. Zillow'un 20. yıl dönümü dündü; bugün bunu kutluyoruz. Bu yüzden şahsen olmak gerçekten işe yaradı. Bunu yapmaktan heyecan duyuyorum.

Şahsen olduğumuzda her zaman biraz daha gevşek oluyor, bu yüzden bunu yapmaktan heyecan duyuyorum. Bu bölüm için heyecanlıyım. Zillow da bu teknoloji şirketlerinden biri, platform dinamikleri var, konuşulacak çok şey var. Benim favorimKod çözücübölümler, bir veritabanının çok karmaşık olduğunu ve siyasi entrikalar ve büyük ekonomik düzenleme anlaşmazlıklarıyla dolu olduğunu belirttiğiniz bölümlerdir. Ve Amerika'da satılık evlerin veri tabanlarından daha karmaşık bir veri tabanı yoktur.

Bence bu iyi söylendi.

Ve ben de buna dalmak için can atıyorum. Sanırım çoğu insan Zillow'un diğer insanların iç tasarım zevkini değerlendirdiğiniz bir uygulama olduğunu anlıyor. Özellikle 2026 Amerika'sında öncelikli amacı gibi geliyor.

Zillow'da eğlence, oraya geldiğimden beri büyüyen bir fenomen haline geldi. Kesinlikle.

2009'dan beri oradasınız, demek istiyorum?

2009, 16 yıl.

16 yıl. Ve sen daha yeni CEO oldun, sanırım geçen sene ya da ondan önceki sene?

Evet, yaklaşık bir buçuk yıl önce. Ağustos 2024.

"Hey, bölgenizdeki tüm evleri telefonunuza koyabiliriz ve sadece neler olduğunu görebilirsiniz" yerine "Ah, çok fazla işlem yapacağız" şeklinde bir geçiş. Bir noktada Zillow'un çok sayıda ev satın aldığını düşünüyorum. Artık CEO'sunuz ve tüm pazar değişti. İnsanlar için Zillow'un gidişatını, uygulamanın ne olduğunu, şirketin şu an ne olduğunu, CEO olarak ne olmak istediğinizi kısaca açıklayın.

Zillow 20 yıl önce bugün biz bunu kaydederken başladı. Ve emlak bilgilerinin ortalama alıcı ve satıcıya açık olmadığı ilkesi üzerine kuruldu. Yani kurucu ortaklarımız Rich Barton ve Lloyd Frank, Expedia'dan ayrılmışlardı. Bir sürü pazar yeri inşa etmişlerdi. Gayrimenkullere baktılar. Kendileri alışveriş yapıyorlardı ve “Durun, hangi evlerin satılık olduğunu, hangi evlerin değerinin olduğunu bulamıyorum. Veriler bir profesyonelin veritabanında kilitli ve erişim için para ödemem gerekiyor." Ve kurucu ilham şuydu: “Hadi ışıkları açalım. İnsanların bilgiye erişmesini sağlayalım.” O zamana kadar internetteki diğer kategoriler de bu şekilde gitmişti. Seyahate ve diğer tüm sektörlere erişmeye başlayabilirsiniz, ancak emlak aslında 2000'li yılların ortalarında internete gelmemişti.

Şubat 2006'da Zestimate ile faaliyete geçtik. Bu bizim lansman ürünümüzdü. Ve bu sadece bir soruyu yanıtlamaya çalışıyordu: Evlerin değeri nedir? Mükemmel bir cevap değil, ancak alışveriş yapmaya başladığınızda daha akıllı olmanıza yardımcı olmak için bu evlerin değerinin ne olabileceğini bulmak için bazı kompozisyonlar alın ve bir makine öğrenimi modeli oluşturun. Ve Zillow bundan büyüyerek bir reklamcılık işine dönüştü. İlk on yıl ve fazlası, sadece klasik bir reklam pazarıydı. Tamam, alıcılara ve satıcılara harika ürünler sunalım. Gelip kullanıyorlar. Hayal ediyorlar ama aynı zamanda alışveriş yapıyorlar ve satın alıyorlar. Ve reklamverenler, profesyoneller bu kitleye erişim isteyecekler. Yani sadece hedef kitleye erişim satacağız, potansiyel müşteriler satacağız ve reklam satacağız. 10, 11 yıl içinde bu harika markayı inşa etmiştik.

Zillow'un Google'da "gayrimenkul" kelimesinden daha fazla aranmasından büyük gurur duyduk. Bir kategori terimi haline geldik. İnsanlar markayı seviyor. Kokteyl partisi hikayesi her zaman şuydu: "Vay canına, Zestimate'imi değiştirebilir misin?" Veya “Bunu nasıl yapıyorsun?” Ancak biz müşteri takıntılıyız ve müşterilerimize işlerin nasıl gittiğini sorarız ve onlar da "Zillow'u kullanmayı seviyorum" derler. Sonra ne olacak? "Evimi alırken ağladım" Ve her zaman hatırladığım veri noktası, ortalama ev alıcısıyla anket yaptığımızdı. Bunu her yıl konut trendleri raporu, yüzdeler, demografi ve trendler olarak yapıyoruz. O zamanlar göze çarpan şeylerden biri de alıcıların yarısından fazlasının bu süreçte ağlamasıydı. Biz de şöyle deriz: "Bu harika değil. Biz kategorinin önde gelen markasıyız." Başlangıçta insanlara yardım ediyoruz ama geri kalanı hâlâ bozuk." Bu yüzden işi daha fazla işlem odaklı olacak şekilde değiştirdik ve döndürdük.

Tabii ki hâlâ iş modelimizin bir parçası olarak reklamlarımız var, ancak bir süredir odaklandığımız şey aslında alıcının, kiracının ve satıcının işlem yapmasına yardımcı olacak yazılımı geliştirmek. Sadece acenteyi bulmakla kalmayın, aynı zamanda acenteyle koordinasyon ve işbirliği yapın, acentenin evi satın almanıza ve satmanıza yardımcı olacak yazılımı, acentenin evi listelemenize yardımcı olacak yazılımı, bizden kredi almanıza yönelik hizmetler, tüm bunları birlikte koordine etmeniz için yazılım. Artık büyümemizi ve başarımızı, alıcı ve satıcıyla fiilen katıldığımız işlemlerin miktarıyla ölçüyoruz.

Bu bizim çıktığımız yolculuktu. Bitirmedik. Dediğiniz gibi emlak veritabanından daha karmaşık bir veritabanı yok. Bu entegre deneyimi oluşturmayı bu kadar zorlaştıran da bu: Konuşabileceğimiz pek çok şeyi koordine etmeniz gerekiyor. Ama bu gerçekten Zillow'un tarihi. Bu çok etkileyici çünkü 20. yıl dönümümüzü kutluyoruz ve markamız bu noktaya kadar geldi, ancak gayrimenkul için tek adresli bir mağaza oluşturma hedefimiz aslında daha yeni başlıyor.

Özellikle işlemlerin bir süre daha düşük kalacağı görülen mevcut emlak piyasamızda işlemleri ölçme konusuna gelmek istiyorum. Zillow'un ilk parçası, size hangi evlerin müsait olduğunu, ne kadara işlem yaptıklarını gösterecek. Bu sadece halka açık bir veritabanıdır. Bu sadece sizin bölgenizde olan bir şeydir ve o veritabanına erişebilirsiniz. Genel olarak şunu söyleyebilirim ki, internetin ve özellikle de mobilin ilk zamanlarında, inovasyon genellikle veritabanını insanlara göstermek, paketlemek, güzelleştirmek ve şöyle demekti: "İşte şu anda kesinlikle telefonunuzda mevcut olan bazı bilgiler." Bir restorandayım, ziyaret ettiğim bir kasabada, evlerin değerinin ne kadar olduğunu görebiliyorum.

Ya da sahilde yürüyorsunuz ve "Vay canına, buraya taşınmak istiyorum! Bu evin değeri nedir?" diyebilirsiniz.

Bu, Zillow için çok fazla değer yaratan, Zillow kullanıcıları için çok fazla değer yaratan büyük bir halka açık veritabanıdır. Zamanla Zillow'un kendi veritabanına sahip olmak istediği anlaşılıyor. Ve hemen yanında olan da önemli. Zamanla, bu işlem yolculuğunun daha fazlasını kontrol altına almak istediğinizde, süreç boyunca çok daha fazla miktarda veri üzerinde kontrol sahibi olmanız gerekir. Bunun hemen yanında, Ulusal Emlakçılar Birliği'nin bulunduğu Amerika Birleşik Devletleri'ndeki emlak sektörü var. Sizinle konuşmak istediğim bazı düzenleyici sorunlarla karşılaştılar, ancak çoklu listeleme hizmetini sürdürüyorlar, burada bunu tek bir veritabanı olarak düşünmek cazip geliyor, ancak aslında yüzlerce veritabanı gibi.

500'ün üzerinde.

Her biri kendi işini yapan küçük bölgesel emlakçı grupları tarafından idare ediliyor.

Bu doğru. Bu doğru.

Bununla ilişkiniz nedir? Çünkü bu, tüm bunların arasında en çekişmeli ileri geri gibi geliyor.

Bu harika bir soru. Dışarıdan bakıldığında bunun çekişmeli olduğunu düşünebilirsiniz çünkü biz yenilikçiyiz, biz geldik, biz teknoloji uzmanıyız, ama gerçek şu ki biz MLS'leri seviyoruz. Onlar pazar yeri. Bu emlak veritabanına sahibiz, yani MLS'lere ve herkesin kullanımına açık. Ne zaman insanlarla sektörümüz hakkında konuşsam ve onlar bizim sektörümüzde çalışmıyorlarsa, satılık ilanların emlak piyasasındaki herkes tarafından genel olarak diğer herkesle paylaşıldığını öğrendiklerinde şaşırıyorlar. Yani Zillow'daki ilanlar, realtor.com'daki ilanlar, rakip web sitelerimizdeki ilanlar, hepimiz aynı ilanlara sahibiz. Satılanın hiçbir farkı yok. Ve bunun anlamı, bunun inanılmaz bir kamu yararı olduğudur. Alıcılar ve satıcılar, büyük komisyoncular, yeni kurulan şirketler ve yenilikçilerin hepsi aynı bilgilere erişebilir çünkü emlak sektörü işbirliği yapmayı ve paylaşmayı kabul etti.

Dünyada bu şekilde çalışan tek ülkeyiz. Diğer tüm ülkeler özel veritabanlarıdır. Biraz kontrollüler. Bu daha az rekabet yaratır, daha az şeffaflık yaratır ve aslında daha kötü bir tüketici deneyimi yaratır. Yani büyüdük ve internetin emlak sektörüne gelmesi aslında MLS'lerin bunu metalaştıracak şekilde inşa etmelerine olanak sağladı. Zillow'un bunun üzerine farklılaşması gerekiyor. Bir izleyici kitlesi için amansız bir şekilde rekabet etmeli ve bu izleyiciyi emtia verilerine ek olarak daha iyi ürünlerle kazanmalıyız. Pek çok pazar yerinde, başkalarının sahip olmadığı içeriği oluşturursunuz ve bu kilitleme avantajına sahip olursunuz. Bizde buna sahip değiliz. Daha iyi tur deneyimleri yaratmalıyız. Daha iyi yapay zeka destekli sanal tur oluşturmalıyız. Daha iyi finansman sağlamamız gerekiyor. Hizmetlerimizi kullanmak isteyen alıcıları ve satıcıları çekmeliyiz çünkü bir tıklama uzakta başka bir web sitesindeki aynı listeler var.

Ulusal Emlakçılar Birliği'ne veya bu veritabanlarını koruyan küçük emlakçı gruplarından herhangi birine gidip, ürünlerinin kamu malı olduğunu düşünüp düşünmediklerini sorsam, bunun kamu malı olduğunu düşüneceklerini mi sanıyorsunuz?

Birçok MLS'nin bunu söyleyeceğini düşünüyorum.

İşlem verileri kesinlikle kamu yararınadır. Bu tam anlamıyla kamuya açık bilgidir.

İşlem verileri, aldığınız gerçek ilçe kamu kayıtlarıdır.

MLS, ilanlarını çok özel şekillerde birlikte paylaşmaya karar veren bir grup emlakçıdan oluşuyor. Kendi anlaşmaları var. O veritabanlarında kamuoyunun bir üyesi olarak göremediğim şeyler var.

Bu doğru.

Bunu kamu malı olarak tanımladığınızda -bunun üzerinde ısrar etmemin bir nedeni var- onlar bunun kontrolünü ellerinde tutuyorlar ve bu ilişkide sürtüşmeler var.

Evet, bu doğru.

Sence seninle ilişkilerini nasıl görüyorlar?

Pek çok kişinin bunu tamamlayıcı olarak gördüğünü düşünüyorum. Bence asıl zorluk 500'den fazla grubun olması. Bu yüzden tek bir konuşma yapamıyoruz. Oldukça tüketici odaklı olan birçok MLS var ve sizin de söylediğiniz gibi kurallarının çoğu tüketici dostu çünkü geniş üyeliği desteklemek istiyorlar. İlgi alanları, “Nasıl daha fazla üyeye sahip olabiliriz? Daha fazla insanın gelip hizmetimizi kullanmasını nasıl sağlayabiliriz?” Yani daha endüstri odaklı olanlar var ve biz aslında onların bazı kurallarına karşı çıkıyoruz ve öyle de yapıyoruz. Tüketici karşıtı kuralları olduğunu düşündüğümüzde bize izin veriliyor.

Ama sanırım, ortak bir kooperatif veri tabanımız olmasaydı ve gidip kaydolsaydık ve tüm listeleri alsaydık, bu arada, tüm bunlardan önce de bunu yapmıştık. Altı ya da yedi yıl öncesine kadar MLS'den listelerimizi alamamıştık. İnsanlar listelerini Zillow'a koymak istedikleri için hala Zillow'daki listelerin çoğuna sahibiz. Bu şekilde elde etmek çok daha az etkiliydi. Onlarca ve binlerce beslemeden, ilişkilerden, değişikliklerden ve her şeyden bahsediyorsunuz. Yani her şeyi hesaba katarsak, veritabanının koordineli ve geniş çapta kullanılabilir olması fikri %80-%90 iyidir ve lobi yapmak, savunmak ve değiştirmek için çok çalıştığımız %10-%20 sürtüşmeler ve sevmediğimiz kurallar vardır.

Temalardan biriKod çözücüTekrar tekrar ortaya çıkan şey açıkça toplama teorisidir; burada internette, özellikle de tüketici talebine sahip olan kişiler birçok terimi belirleyebilir. Google belki de en iyi toplayıcıdır. Google'da olan her şeye inanılmaz bir talep var ve ardından Google, tedarikçiler için birçok şart belirliyor. Bunun daha birçok örneği var. Toplama teorisini ortaya atan Ben Thompson'a teşekkür ederiz. Zillow bu toplayıcılardan biri. Ve böylece, başka bir bilgi veri tabanının olduğu durumda bile, emlakçıların hedef kitlenin Zillow'da olduğunu bildiklerini, dolayısıyla ilanlarını da Zillow'a koymaları gerektiğini söylüyorsunuz. Hangi noktada MLS sağlayıcılarına "Hey, bu çok daha verimli" diyebileceğinizi fark ettiniz. Çünkü bir noktada bunun verimli olduğunu düşünmediler. Bunun daha verimli olacağını ne zaman fark ettiniz veya doğrudan bağlantı kurmanın daha verimli olacağını ne zaman anladılar?

Kusursuz bir geçmişe sahip değilim, ancak internet genel olarak onların bu şekilde gelişmelerine yardımcı oldu. Zillow'un kurulduğu zamana geri dönersek, komisyonculukların, emlak sektörünün, MLS'lerin herhangi bir internet sitesi veya herhangi bir internet komisyonculuğu tabanlı sitenin görüntülenmesi için bir besleme sunabileceği yerde mevcut olmadığından eminim, yarattıkları bir standart var. Bu, internetin gelmesiyle, Zillow gibi sitelerin gelmesiyle ortaya çıktı. Buna tepki gösterdiler. Rekabet yanlısı ve tüketici yanlısı bir şekilde, bu muhtemelen son 10, 15 yılda gerçekleşti. Zillow'un tarihinin diğer kısmı da bizim bu şekilde başlamamamızdır. Çünkü o zamanlar internet destekli MLS kuralları seti yoktu. İnternetin önündeydiler. Bunu düşünmemişlerdi. Bu yüzden kaydolmak ve tüm bunları kendi başımıza almak zorundaydık ve bunu yaptık, harika markalar ve tüketici deneyimleri oluşturduk ve sanırım sektör de buna yetişti.

Tüm bu soruları sormamın nedeni, birincisi, veritabanlarının politikalarının büyüleyici olduğunu düşünüyorum ve özellikle kimin neyi birbirine bağlayacağı, verileri kimin oluşturacağı ve veritabanını dolduracağı ve veritabanındaki verileri kimin görüntüleyebileceğidir. Yapay zeka çağında bu, belki de her zamankinden daha kolay elde edilebilir. Doğrudan veritabanınızı okuyan bir sohbet robotunun aksine bir arayüze sahip olduğunuz fikri; buna geleceğiz, ancak tüm bu politikaları üst düzey amaçlar olarak görüyorum. Diğer bir neden ise,Kod çözücüsorular burada. "Hey, erişebileceğimiz bir sürü halka açık veya yarı herkese açık veri tabanı var." diyen bir işiniz vardı. Ve sizin de tanımladığınız gibi, göreviniz bu veritabanlarının üzerine en iyi ürünü oluşturmak ve "İşte listeler, işte en iyi tur, işte en iyi fotoğraf görüntüleyici" demek.

Bunun indirgemeci olduğunu söylemek istemiyorum ama bu şuna benziyor: "Harika bir mobil uygulama yapacağız. En hızlı fotoğraf görüntüleyiciye sahip olacağız ve görüntüleri, nerede olduklarını ve yapacağınız diğer şeyleri önbelleğe alma konusunda endişeleneceğiz. En iyi 3D turlara sahip olacağız." Şu anda anlattığınız şeyler emlak işlemleridir. Bu yalnızca veritabanlarının üzerinde saf yazılım tasarımı değildir. Aslında birisinin bir listeye bakarken sahip olduğu iş mantığını ele alacak. Görünüşe göre şirketi oldukça dramatik bir şekilde değiştirmeniz gerekecek. O halde bana siz CEO olmadan önce şirketin nasıl yapılandırıldığını anlatın, o zaman buKod çözücüsoru: Zillow şimdi nasıl yapılandırıldı?

Bu iki soruyu da cevaplayacağım. CEO'yu devralmamın öncesinde ve sonrasında şirket yapısı çok fazla değişmedi, bunun nedeni çoğunlukla CEO geçişinin oldukça planlı olmasıydı. Daha önce COO'ydum ve gerçekten de devralmayı planlamıştık. O dönemde şirketi organize etmeye başladık. Soru muhtemelen şu şekilde daha iyi çerçevelenmiştir: "Bu aşamada şirketi nasıl kurduk?" Artık büyük ölçüde bu şekilde yapılandırılmış durumda. Biz – eminim bunu çok sık anlıyorsunuzdur – biz klasik bir matrisiz. En olgun işletmelerimiz için iş gruplarının yanında yer alan işlevsel ekiplerimiz ve işlevsel uzmanlığımız var. İş ekibine ve olgun işletmelerimizin çoğuna dahil olan özel liderlerle tamamen entegre olan harika ürün pazarlama, mühendislik ve tasarım ekipleri tek bir grupta yönetilir. Zillow'un çoğu bu.

Olgun işleriniz nelerdir?

Satılık işimizin çoğu, bu konuda nasıl düşündüğümüzdür. Satış ve kiralamayı düşünüyoruz. Gördüğünüz Zillow markasını kullanan alıcı ve satıcıların çoğu ve onlarla konuşan acentelerin çoğu ve konut gayrimenkulümüzde aldığınız kredilerin ve ev kredilerinin çoğu en olgun kısımdır. Pazar payı ve büyüme açısından "olgun" demiyorum, ne kadar süredir bu işte olduğumuz açısından "olgun" diyorum. Ayrıca, onları nasıl daha iyi entegre edebileceğimizi düşünmemiz gerekene kadar bir süre kasıtlı olarak daha bağımsız olarak yürüttüğümüz startup'larımız, satın alınan işletmelerimiz ve daha küçük işletmelerimiz var. Kiralama harika bir örnektir. Şu anda şirketimizin %20'sinin kuzeyinde bir kiralama pazarımız var, ancak bu büyük ölçüde Zillow'un içinde uzun süredir bir başlangıçtı ve bir GM kiralama ile nispeten bağımsız olarak faaliyet gösterdi ve hala faaliyet gösteriyor ve birçok fonksiyonel ekibinin tamamına sahip oldu.

Olgunlaştıkça artık bir sonraki milyar dolarlık işimiz olacak. Hedeflerimizden biri bu, kasıtlı olarak düşünmeye başlıyor muyuz, peki, bunun bir kısmını işlevsel uzmanlık yeteneklerine nasıl geri katlayabiliriz? Burada, New York'ta, hepinizin iyi bildiğini biliyorum, StreetEasy bizim edindiğimiz ve bağımsızlığını koruduğumuz bir şeydi ve bağımsızlığını korumaya devam ettik çünkü çok fazla değeri yok ve aslında onu bağımsız tutmanın ve New York'u düşünmenin çok daha fazla değeri var çünkü burası çok benzersiz bir pazar. Herkese uyan tek bir kalıp yok, ancak genel anlamda baktığımız işlevsel bir iş matrisimiz var. Bundan sonra yapacağımız şey için mantıklı mı?

Siz geliştikçe Zillow'da büyüme dönemleri oldu, işten çıkarma dönemleri oldu. Yine ev almayı kolaylaştıracak en cesur girişimlerden biri de Zillow'un tüm evlerin sahibi olmasıydı. Bu pek iyi gitmedi. Zillow şu anda ne kadar büyük?

Yaklaşık olarak (benim hesabımı tam olarak doğru anlamayın) yaklaşık 7.000 kişiyiz.

Peki bu nasıl organize ediliyor? Veya bu nasıl dağıtılıyor?

Bunu hem sabit hem de değişken personel sayısı olarak düşünüyoruz. "Sabit" büyük ölçüde ürün mühendisliği, pazarlama, tasarım ve paylaşılan hizmetlerdir; "değişken" ise satışlar, operasyonlar, destek ve gelirle birlikte büyüyen şeylerdir. Yani kredi memurları, kiralık satışlar, acentelik işimizdeki hesap yöneticileri, bu tür şeyler. Ve genel anlamda konuşursak, yaklaşık yarım buçuk.

Çoğunlukla ürün işlerine mi yatırım yapıyorsunuz yoksa hepiniz müşteri yöneticisi misiniz? Bu nasıl çalışıyor?

Ürün ve mühendislik muhtemelen en büyük gruptur. Biz her şeyden önce teknoloji yenilikçileriyiz ve başladığımız yer burasıdır. Daha önce de konuştuğumuz gibi, evet, iş modeli gelişti, ancak en iyi ürün ve hizmetleri oluşturmak - emlakçılar için yazılım haline gelse veya kredi memurları için yazılım haline gelse bile - daha fazla işlem yapma nihai hedefimize ulaşmamızın yolu yine de budur. Bu hâlâ sahip olduğumuz en büyük yatırım. Ancak işletmeler büyüdükçe, daha fazla kredi memuru görevlendiriliyor, acentelerle çalışacak daha fazla hesap yöneticisi görevlendiriliyor; bu, daha fazla payın geldiğini gördükçe ortaya çıkan değişken büyümedir. Yani bunlar da büyüyor. Ve bunlar muhtemelen yüzde bazında daha da büyüyor, dolar bazında olsa bile bu hala şirketin daha küçük bir kısmı.

Gelen herkese sorduğum diğer soruKod çözücükararlarla ilgilidir. CEO olarak kararlarınızı nasıl alırsınız? Çerçeveniz nedir?

Ben "Gerçeği bul, doğru cevabı bulma" sözüne çok inanıyorum. Yanlış anlayacağıma dair ünlü bir alıntı vardı: İnsanlar doğal olarak haklı olmayı isteme konusunda önyargılıdır ve bazen verilerde gerçeği aramak yerine tartışmayı yapmak isterler. Yani bizim müşteri takıntılı versiyonumuz, cevabı alıcıdan, satıcıdan ya da yazılımı kullanan acenteden arıyoruz. Ve ideal olarak veriler, önyargılara sahip olmadığımızdan veya varsayımları yeniden sorgulamadığımızdan emin olmamıza yardımcı olur. Verileri nereden alabileceğimizi ve karar vermemizi sağlayacak verileri talep ediyoruz. Bu, verileri beklediğimiz anlamına gelmiyor. Bazen içgüdüsel bir karar vermeniz gerekir, ancak çoğu zaman elimizden geldiğince verilerden haberdar olmak isteriz.

Size yakın zamanda biraz tartışmalı olan büyük bir karar hakkında soru sormama izin verin. Veritabanlarından bahsediyoruz. Ve Zillow'un sahip olduğu kurallardan biri de, eğer bir mülk satışa çıkarsa, 24 saat içinde Zillow'da olması gerekiyor, aksi takdirde Zillow'da hiç olmayacak. Bu kararı açıklayın. Çok fazla tartışma var. Bu kararın yanında bir dava var. Bu kararı açıklayın. "Politika bu ve bazı tartışmalara yol açacak" diyorsunuz. “Tamam, buna bağlı kalacağız?” sorusuna nasıl karar verdiniz?

Bu politika aslında şeffaflığın korunmasıyla ilgilidir. Önceki sorunuza dönecek olursak, mevcut listelerin çoğunu ücretsiz olarak sunan bu MLS'lerden hepimiz (Zillow ve rakiplerimiz) yararlanıyoruz. Bizim için ücretsiz ama aynı zamanda çalışan acenteler için de ücretsiz, alıcı ve satıcıların da her siteyi kullanması ücretsiz. Uzayda bu listeleri internetten kaldırıp kendileri için saklamak isteyen ve veri tabanının bir parçası olarak koymak istemeyen şirketler var. Bunun iyi bir şey olduğunu düşünmüyoruz. Dünyadaki diğer emlak piyasalarına bakarsanız bu şekilde işliyor. Erişim için ödeme yapmanız gereken özel veritabanları, tüketicilerin daha fazla ödeme yapmasına yol açar. Bunun kötü bir fikir olduğunu düşünüyoruz.

Sektördeki bir izleyici kitlesi olarak yapabileceğimiz şey şu: "Bedava yolculuk yapıp internete yalnızca istediğiniz listeleri verip yine de başkalarının listelerine erişebilmeniz gerektiğini düşünmüyoruz. Bu yüzden bunu Zillow'da yapmanıza izin vermeyeceğiz. Eğer bunu yapmak istiyorsanız sorun değil." Bu şekilde çalışabilirsiniz, ancak bu listeye sahip olmak istemiyoruz. Bu daha çok bir eğitim aracıydı, böylece insanlar bunu yapmaları halinde bir taviz verilmesi gerektiğini anlayacaklardı. İdeal olarak, bir anlamda, zaten gördüğümüz şey, satıcıların ve satıcı temsilcilerinin çoğunluğunun, eğer seçme şansı verilirse, listelemelerinin internette olmasını ve listelemelerinin mümkün olduğu kadar çok sayıda internet sitesinde olmasını istemesidir ve onların da seçeceği şey budur.

Bahsettiğiniz şirket, oldukça üst düzey bir emlak firması olan Compass'tır. Kendilerine ait bir sürü yazılımları var. Size memnuniyetle bir teknoloji şirketi olduklarını söyleyeceklerdir. belli ki senonlarla bir davada. Aklıma gelen diğer tüm işlerde bir miktar pencereleme var. Netflix ve TV bunun harika bir örneğidir. Film sinemalarda gösterime girdiğinde Ted Sarandos, Kongre'ye 45 günlük bir sinema süresini sürdüreceğine söz vermek zorunda. Warner Brothers'ı satın alacak. Sonra, bilmiyorum, HBO'ya, sonra Netflix'e, sonra da Delta koltuğunun arkasına gidiyor ve bunların her biri farklı bir ödeme. Pencerelemenin farklı işletmelerde gerçekleştiğini görebilirsiniz. Emlak piyasasında pencerelemenin neden uygunsuz olduğunu düşünüyorsunuz?

Gayrimenkulü premium içerikten ziyade e-ticaret olarak düşünmeniz gerektiğini düşünüyorum. Bir mal satarken mümkün olduğu kadar çabuk ve mümkün olduğu kadar çok talebe yönelik reklam yapmak istersiniz. Bir numaralı şey, insanların ağlamasının nedeni, satın almanın ve satmanın çok zor olması ve bunu yapmanın haftalar, bazen aylar sürmesi, insanların evinizde dolaşması ve temelde tüm bu işleri koordine etmeye yardımcı olması için sizin adınıza yarı zamanlı bir iş olarak birini işe almak zorunda olmanızdır. Yani satıcılara sorduğumuzda fiyatı en üst düzeye çıkarmaya çalışmayacağınız fikrine çoğu kişi "Hayır, hayır, hayır" diyor. Evimi mümkün olan en kısa sürede, mümkün olan en yüksek fiyata satmak istiyorum.” Yani bu, işleri pencereye ayırmaya, dışarıda tutmaya veya daha uzun sürmeye çalışmakla pek uyuşmuyor.

Bizim için amaç, satıcıların bunu yapmasına yardımcı olmak, satıcıların fiyatı en üst düzeye çıkarmak istiyorsanız bunu yapmanın yolunun evinizi olabildiğince hızlı bir şekilde geniş çapta pazarlamak olduğunu anlamalarına yardımcı olmak olacaktır. Bunu yapmazsanız ve insanların bunu yapmadığı nadir durumlar vardır, bunu yapabilirsiniz. Evinizi özel olarak satabilir, gizlilik endişeniz olduğu için evinizi internetten çekebilirsiniz. Bütün bu mekanizmalar bugün mevcut ve biz bunların hepsini destekliyoruz. Bunu yapamazsınız demiyoruz. Pencere yapabilirsiniz. Evinizi yalnızca bazı insanlara gösterip sonra bu insanları diğer şirketler yerine belirli şirketlerle çalışmaya zorlayarak pencere açamazsınız çünkü tüm bu müşterilerin faturası artacaktır.

Durun, 24 saat içinde listeye girmediğiniz sürece Zillow'a asla giremezseniz nasıl pencere açabilirsiniz? Sanırım bu pek anlayamadığım bir konu.

Anladım. Sorun olarak ele aldığımız tek şey seçici pazarlamadır. Bugün özel olmanızın veya evinizi özel bir şekilde satmanızın birçok yolu var. Evinizi asla MLS'e koyamazsınız ve onu piyasa dışında satabilirsiniz. Ve bu, mahremiyet durumlarında veya lüks durumlarda olur. Evinizi MLS'ye koyabilir ve internetten çıkabilirsiniz çünkü aslında insanların etrafta dolaşmasını, sokağınızda dolaşmasını istemezsiniz. Gizlilikle ilgili endişeleriniz varsa adresi gizleyebilirsiniz. Tüm bu adımları bugün atabilirsiniz. Ve sonra elbette evinizi MLS'ye koyabilirsiniz ve bu tüm sitelere gelir. Ayrıca evinizi yakında MLS'de gelecek olarak listeleyebilir ve şöyle diyebilirsiniz: "Aslında satmaya hazır değilim. Bir sürü iş yapmam gerekiyor ama bahar satış sezonu geldiğinde evimi satacağım, o yüzden bunu insanlara anlatmaya başlamalıyım."

Bu pencerelemenin bir versiyonudur. Tüm bunların ortak noktası, bir şirketin bu bilgilere hangi müşterilerin erişebileceğini seçmemesi ve bunu bazıları için geniş çapta kullanılabilir hale getirmesi, diğerleri için ise sunmamasıdır; bu da her türlü kötü davranışa yol açabilir. Ve satıcıya bunu yaparak daha da fazla para alacağınızı söylemiyorsunuz. Eğer talepten vazgeçerseniz bir şekilde fiyatı artıracaksınız. Bizim tek söylediğimiz bu, “Eğer bunu yapmak istiyorsanız o listeleri istemiyoruz.”

Buraya zorlamamın nedeni şu; sanırım bu sektörde geniş bir dinamiği anlıyorum;oldukça büyük bir yerleşim yeriiçindeemlakçı ücretleri hakkında davave komisyoncu ücretleri ve artık bu ücretler müzakereye açık. Büyük ajansların aslında küçük pazarlarını kapatmaya çalıştıklarını görebilirsiniz. Çok sayıda ilanları var ve eğer kendi aralarında satış yapabilirlerse, bu ücretler için önceden pazarlık yapabilirler. Bu tepkiye katılmayabilirsiniz, ancak bu rasyonel bir ekonomik tepkidir: "Tamam, komisyoncu ücretlerini eskisi gibi müzakere etmeyeceğiz. Sadece küçük bir kapalı ekosistem yaratacağız.

Bu, "Aslında ekosistemin maksimum derecede şeffaf olması gerekiyor" demenize karşı çıkıyor çünkü aslında listelemeleri yapmıyorsunuz. Çoğu durumda satıcının temsilcisi değilsiniz, çoğu durumda alıcının temsilcisi değilsiniz. Orada bir miktar yönlendirme olduğunu biliyorum. Yani envanteri fiilen yönetme maliyetlerini korumaya çalışıyorlar. Bunu nasıl uzlaştırırsınız? Eğer bu sektör yasal bir çözümle istikrarsızlaştıysa ve yeni bir denge bulmaya çalışıyorlarsa ve siz "Aslında değişiklik yapmanıza izin vermeyeceğiz" diyorsanız, bunu nasıl uzlaştıracaksınız?

Satıcı için en iyi olanla uzlaştırıyoruz. Satıcıların %90'ına "Farklı bir şey yapmak ister misiniz?" Ve onlar da [evet] dediler, bunun üzerinde çalışacağız. Ancak satıcılara şunu soruyorsunuz: "Evinizi geniş çapta pazarlamak mı istiyorsunuz? Halka açık pazarlama yoluyla daha hızlı ve daha fazla parayla satmak mı istiyorsunuz?" Evet diyorlar. Bu arada ajanlar da öyle. Bu, bu sektörün insanların tam olarak anlamadığı diğer nüansının bir parçası: Bu sektör hayallerinin çoğu, komisyoncular ve MLS'ler, dernekler ile NAR ve tüm yasal işler arasındadır.

Sektör aslında bağımsız yüklenici olan bir milyondan fazla bağımsız lisanslı emlak profesyoneli tarafından yönetilmektedir. Bağlı oldukları şirketlerden pek çok avantaj elde ediyorlar ancak kararlarını kendileri veriyorlar. Çoğu durumda vekildirler ve mallarınızı alıcınıza ve satıcınıza nasıl sattığınıza ilişkin yararları ve riskleri açıklamaları gerekir. İşte biz de bunu desteklemeye çalışıyoruz. Ama haklısın. Şirketlerin daha fazla marj bulmanın bir yolunu bulmak istemeleri şaşırtıcı değil, belki de marjlarının zorlandığını görürlerse son alıcı ve satıcıların zararına olabilir.

Programa katılan çeşitli Amazon komşusu yöneticilerinden sık sık aldığımız, diğer insanların marjının onların fırsatı olduğu yönündeki bir alıntıyı hatırladım. İşi büyütmeyi düşünürken bunu böyle mi görüyorsunuz?

Hayır, yalnızca acentenin marjı gerçekten yüksek olmadığı sürece, son acente ortamı. Biz bunu şöyle düşünüyoruz: Bu gayrimenkulün ortasında çok sayıda insan var ve emlak veri tabanına geri döndüğünüzde organize emlakçılıkta da çok sayıda insan var. Zillow, alıcı ve satıcıya çok ama çok odaklanıyor, ancak biz aynı zamanda zincirin sonundaki bireysel temsilciye de çok ama çok odaklanıyoruz çünkü bunlar gerçekten üreten insanlar. Bizi onlar için bir dizi yazılım oluşturmaya ve onlar için bir sürü veri ve iş akışı oluşturmaya yönlendiren şey de budur.

Her ne kadar bu aracı kurumların onbinlercesinde ve bu pazarların onbinlercesinde çalışsalar da, bağlı oldukları şirketleri, son acenteleri kadar düşünmüyoruz. Ve bu insanların hepsi temelde küçük işletme girişimcileridir. Kendi işlerini yürütüyorlar. Devralınan kuruluşlardan çok fazla iş desteği alamıyorlar. İşlerini daha iyi yürütmelerine yardımcı olmaya çalışıyoruz. Bu şekilde alıcı ve satıcıların daha fazla ev satmasına yardımcı oluyoruz ve böylece daha fazla işlem bizim için daha iyi olur.

Benim için ilginç olan bir şey var ve eminim bunun hakkında düşünmüşsünüzdür, satıcıdan çokça bahsettiniz, örneğin satıcı için değeri en üst düzeye çıkarmak gibi, ki bunun yine indirgeyici bir şekilde fiyatların yüksek olduğu anlamına geldiğini düşünüyorum, ancak iç pazardaki fiyatlar şu anda şaşırtıcı derecede yüksek, tam anlamıyla.

Bu doğru.

Ve sanırım bu bölümü dinleyen bir grup insan şöyle diyecek: "Ben bir alıcıyım. Bir ev almayı çok isterim. Fiyatlar yüksek. Fiyatları kim aşağı çekiyor? Bir alıcı olarak değerimi kim maksimuma çıkarıyor?" Denklemin bu tarafını düşünüyor musun?

Kesinlikle. Evet. Listeler ve veritabanları hakkında konuştuğumuz için Zillow'a girdik, ancak çoğu pazar yeri talepten başlar ve Zillow çoğunlukla talep tarafına ve alıcılara yardım etmeye odaklanır. Kesinlikle varızsatın alınabilirlik krizibu emlak piyasasında. Bu nedenle, daha önce de belirttiğiniz gibi, satın almanın çok zor olması nedeniyle bu kadar düşük bir işlem hacmi görüyoruz. Bu, evet ipotek oranlarının bir birleşimi. Herkes ipotek oranları hakkında konuşmayı sever; Pandemi öncesinde gerçekten düşüktüler, şimdi ise arttılar. İronik olsa da, hala tarihsel zamanlarda oldukları kadar yüksek değiller. Ancak zorluk ev fiyatlarıdır.

Sizin de söylediğiniz gibi, birçok pazarda ev fiyatları salgın öncesi seviyelere göre neredeyse %100 arttı ve bu sürdürülebilir değil ve gelirler o kadar hızlı artmıyor. Dolayısıyla emlak piyasasındaki arz-talep ve dengeyi hafifletmeye çalışmak, daha normalleşmiş bir konut piyasasına geri dönmenin gerçekten tek yoludur. Bunu her zaman tanımlamayı sevdiğim şekilde, son otuz kırk yılda herhangi bir yılda ortalama altı milyon evin, yani beş buçuk ila altı milyon evin ticareti yapılacak. Yani 10, 12 milyon insan bu yarı zamanlı iş taşınma sürecinden geçiyor. Son birkaç yılda 4 milyon ev oldu. Yani normalleştirilmiş bir pazardan 2 milyon uzaktayız ve bu gerçekten de değişmiyor ve bunun nedeni satın alınabilirlik.

Uygun fiyat derken ipotek faizleri diyerek başladığınızı biliyorum, herkes bunları konuşmak istiyor. Pandemi seviyesinde %2 ipotek sahibi çok sayıda arkadaşım var. Evlerini satma konusunda hiçbir teşvikleri yok. Bunu yapmayacaklar ta ki... Belki de asla. Yüzde 2'lik bir ipotek daha alacaklarını sanmıyorum.

Hayır ama %5 ipotekle daha rahat edebilirler. Onlara üç yıl önce sorsaydınız, “Ne oranı görmeniz gerekirdi?” “Üç” derlerdi. Şimdi, üç ya da dört yıl geçiyor ve insanların taşınmak istemelerinin erteledikleri nedenleri var ve şimdi “Dört” diyebilirler ya da bir noktada “Beş” diyecekler. Yani bastırılmış talep ve faiz indirimleri eninde sonunda birbirine yakınlaşacak ve insanların ipotekli konut kredisinden daha sık kurtulduğunu görmeye başlayacaksınız.

Bu konuyu doğrudan arz yönünden ele almak için görmeniz gereken bina miktarını görüyor musunuz?

Hayır. Bu soruyu sormanıza sevindim çünkü bu… Talep tarafında oranlar hakkında çok sık soru alıyoruz, ancak karşılanabilirlik krizi bir bulunabilirlik sorunu ve sorun da bu. ABD, Zillow'un tahminine göre. öyleyaklaşık 5 milyon evaz inşa edilmiş. Dinleyen birçok kişinin hatırlayacağı gibi, 2008 ve 2009'daki küresel mali krizden yeni çıkıyoruz. Yeterince ev inşa etmeyi bırakmıştık. Yeni hane oluşumuna ayak uydurmak için uygun fiyatlı evler inşa etmeyi kesinlikle bıraktık. Ve böylece birikmiş arz açığımız var.

Bu bir sorundu. Bu, bahsettiğiniz ipotek oranı kilitlemesiyle daha da kötüleşen bir sorundu. Piyasanın dengelenmesine yardımcı olmak için daha fazla yeni inşaata ihtiyacınız var, ancak aynı zamanda mevcut ev satışlarının başlamasına ve insanların şunu demesine de ihtiyacınız var: "Pekala, ihtiyacım olduğu için veya oranlar düştüğü için veya yeterli zaman geçtiği için %2-%3 ipoteğimi değiştireceğim." Yani her iki şeye de ihtiyacınız var ama bu bir tedarik sorunu. Ülkede ilerleme kaydetmeye başlayan yerler var ama bu çok marjinal bir ilerleme ve daha gidecek çok yolumuz var.

Şirket için temel ölçütün işlemler, yani kolaylaştırdığınız işlem sayısı olduğunu söylüyordunuz. Tanımladığınız pazar kadar donmuş bir pazarda bunu nasıl doğru ve iyi ölçersiniz? Çünkü öyle görünüyor ki bu sadece düz bir sayının yüzdesi.

Sabit bir sayının küçük bir yüzdesine sahip olmak, Zillow'un pazar bunalımlı olduğunda bile büyümesine ve pay kazanmasına olanak tanır. Bu, dahili olarak bu konu hakkında nasıl düşündüğümüzün kısa bir versiyonudur. Çok iyi bilinen bir marka olmasına ve herhangi bir ayda veya çeyrekte tüm ev alıcılarının %60 ila %70'inin Zillow'da olmasına rağmen, işlem payımız (bunu ölçebildiğimiz kadarıyla ve diğerlerinden daha fazlasına sahip olduğumuz yollar var) tek haneli rakamlarda. Bir alıcı ve satıcının bizi bir alışveriş ve hayal sitesi olarak kullanmaktan acentelerimizden birini işe almaya, kredi memurlarımızdan birini kullanmaya, evlerini satmaya ve listelemeye yardımcı olmak için yazılımı kullanmaya geçme sayısı ve ardından acenteyle birlikte katılmamız, bu tek haneli bir rakamdır. Haklısınız, konut piyasası pandemi nedeniyle daralırken Zillow'un payı arttı. İşte bu nedenle gelirimiz ve işimiz sabit bir konut piyasasında büyüyebiliyor.

Yani sabit pastadan daha fazla dolar mı alıyorsunuz?

Ve daha fazla işlem hacmi. Büyüyebildiğimiz için işlemlerden daha fazla pay alıyoruz. Yüzde olarak beş, altı, yediden büyüyorsunuz. Dördün %7'si hala altının %3'ünden çok daha fazla olacak.

Evet, bu doğru. Tamam aşkım. Diğer tüm yazılım yapılarından bahsettiniz. Acenteler için yazılım, kredi almak için yazılım. Bunlar, özellikle krediler olmak üzere büyük marjlara sahip diğer şirketlerin bulunduğu yerlerdir. Her zaman bir piyasada aşırı marj olduğunu nasıl anlayabileceğimi düşünürüm ve bunu deneyimlediğim zaman olurGlengarry Glen Rosstelefonun diğer tarafında. İnternete ipotek isteyebileceğimi fısıldıyorum ve 500 şirket kapıma geliyor. Bu, tüm olası satış yaratma ve dönüşüm dönüşümünü desteklemek için tüm bu pazarlamayı yapmaya yetecek kadar paranın olduğu anlamına gelir. Bu senin için bir fırsat gibi görünüyor. Arayüzünüz var, talebiniz var. “Size sadece oranları göstereceğiz, siz bir ipotek seçeceksiniz.” 

Bu şirketlerin hepsi bu sisteme katılmaya istekli miydi? Çünkü bu onların marjlarını azaltacaktır.

Burası daha doğrudan rekabet ettiğimiz bir yer çünkü artık gerçekten ipotek yaratıyoruz. Bu aynı zamanda bahsettiğimiz işlem yolculuğunun da bir parçası. Zillow'un ilk bölümünde biz de sadece ipotekler için bir reklam pazarıydık. Ve pek çok insan Zillow'a geldi ve "Finansmana ihtiyacım var" dedi. Biz de “Harika. Size reklam verecek ve onlardan biriyle çalışacak bir grup ipotek sağlayıcısı var. Sonra bahsettiğiniz tüm reklamcılık verimsizlikleri gerçekleşir. Artık aslında kredi kullandırım işindeyiz ve giderek daha fazla kendimiz ipotek yaratıyoruz. Ve haklısın, orada müşteri edinme maliyet avantajımız var çünkü zaten Zillow'da alışveriş yapanlarımız var. Burada ayrıca bir müşteri avantajı da var. Tekrar alıcılara ne istediklerini sormaya geri döndük. İstedikleri şey agresif bir şekilde pazarlanmak. Ayrıca, işlemin bazı kısımlarını yapmak için bir grup farklı şirketle çalışmak zorunda kalmayı ve hepsinin nerede olduğuna dair hiçbir fikirleri olmasını ve tüm parçalarla ilgili 37 Gmail dizisine ve kısa mesaja sahip olmak istemiyorlar.

Bir uygulamayı açıp "Tamam, işte menajerimle yaptığım görüşmeler, işte teklifim, işte finansmanım, işte kapanışım. Sadece hepsini orada görmek istiyorum." İnşa etmeye çalıştığımız şey bu. Bunu yapmak için ipoteği kendiniz oluşturmalısınız. Bu durumda daha doğrudan rekabet ediyoruz. Biz inanılmaz derecede küçük bir ipotek yaratıcısıyız. İpotek çok büyük bir kategoridir. Biz temel paylaşım noktalarıyız, ancak Zillow'un büyümesi bunu daha sık teklif etmekten kaynaklanacak çünkü bir alıcı Zillow'a geldiğinde iki soru soruyor. “Alabilir miyim, satın almak istediğim bir şey var mı?” diyorlar. Ve sonra bu iki soruyu sorarken şunu fark ediyorlar: "Ah, bir profesyonele ihtiyacım var." Bu iki şeyden biri onları bir temsilci tutmaya yönlendiriyor ve biz de bu soruların yanıtlarını tek bir yerde sunmaya çalışıyoruz. Bu bize, müşterilerin seçebilecekleri şeylerden biri olarak ipotek sunma konusunda muazzam bir müşteri edinme maliyeti avantajı sağlıyor.

Sadece evimizi ne zaman aldığımızı düşünüyorum. Temsilcimiz, alıcımızın temsilcisi; bu anlaşmadan önce. Yani satıcı, alıcımın acentesinin ücretlerini ödeyecekti. Bu çok hoş kadın geldi ve bir ev almamıza yardım etti ve ben ona hiç para ödemedim çünkü satıcı her şeyi yapması için ücreti ona ödedi. Yaşadığımız yerde çok yereldi ve tüm yerel ipotek komisyoncularını tanıyordu, tüm yerel avukatları tanıyordu. Ben de "Bu harika" dedim. Ben sadece Pam'i arayacağım. "Bunu yapacak." Ve o bunu yaptı. Zillow, alıcının temsilcilerinin ücret almak için kullandığı şekilde bir ücret alacağının garantisi olmadığında bu tür bir deneyim sunabilir mi, yoksa her adımda sadece ücret mi toplayacaksınız?

Orada iki soru var. Evet. Sanırım bunun bir kısmı, alıcınızın acentesinin isteyebileceği bir ipotek hizmeti sunabilir miyiz? Bu sorunun cevabının evet olduğunu düşünüyoruz çünkü daha ekonomik olacaktır. Yazılıma entegre edilecek. Pam'i Zillow aracılığıyla işe aldıysanız ideal olarak bir takip patronu kullanıyordur. Bu, en iyi temsilcilerin çoğunun kullandığı müşteri ilişkileri yönetimi yazılımımızdır. Yani ona Zillow içinden mesaj gönderecekseniz, o da yazılımımızdan mesaj gönderiyor, kredi memurunuz orada görünüyor, ön onay mektubunuz orada görünüyor. Onun işini kazanıyoruz çünkü verimliyiz, rekabetçi fiyatlara sahibiz, ancak en önemli şey, o kişiyi tavsiye etmesinin nedeni, eğer işini doğru yapıyorsa, borç verenin kapanacağını bilmesiydi.

Alıcının temsilcileri yılda birkaç işlem gerçekleştiriyor. Onlara ne istediklerini sorarsanız, evet, elbette müşterilerinin tasarruf etmesine yardımcı olmak istiyorlar ama aynı zamanda anlaşmanın mahvolmayacağından da emin olmak istiyorlar. Yaptığımız şey, giderek daha fazla temsilciye göstermek için bir yetenek seti oluşturmaktır, evet Zillow, ulusal bir marka olmamıza rağmen, yerel uzmanlığa sahibiz ve her yerde yardımcı olabilecek kredi memurlarımız var. Çözmemiz gereken bir numaralı soru da bu; 11. saatte bir aksaklık yaşansa veya cumartesi gecesi birisi aradığında bile anlaşmayı onlar adına halletmek. Değer prop testi budur. Ve elbette alıcının değer testi, acenteye güvenmek, kredi memuruna güvenmektir, ancak aynı zamanda verimli olmak da isterler.

Bu dinamikte gerçekten merak ettiğim şeylerden biri verinin değeri. Ve söz veriyorum, yapay zekaya dolambaçlı bir yoldan ulaşacağız. Oraya varacağımızın ön izlemesini yapıyorum.

Yapay zekayı alana kadar çok zaman geçti.

Yapay zeka konusunu geç açmak için elimden gelenin en iyisini yapıyorum çünkü insanların gerçek işleri benim için ilginç ve hepimizin yapay zeka hakkında bazı efsanevi şekillerde bağıracağımız fikri ortaya çıkıyor. Söz veriyorum ortaya çıkacak ama önce işin aslını anlamayı seviyorum. Bir sonraki soruda yapay zekaya geçeceğimi söylememin nedeni, emlakçılığın yerel veri açısından çok zayıf bir iş olmasıdır. Hangi pazarda olursanız olun, bunlar evler ve her işlem, bir sonraki kapı işlemiyle uzaktan bile karşılaştırılamayacak kadar farklı, ya da belki de öyle, ama bu yüzden herkes bu tahmine kızıyor.

Bu pazarda, bu işte, ek verilerin varlığının aslında yararlı olmayabileceği bir şey var, özellikle de bu verileri ulusal ölçekte toplamanız ve ardından bazı yerel komisyoncuya, bazı yerel acentelere veya bazı yerel alıcılara, bazı yerel satıcılara, "Hey, biz her şeyi biliyoruz. Kesinlikle kapatabiliriz çünkü veriler, ortaklık kurduğumuz bu ulusal komisyoncunun, ortak olduğumuz bu ulusal ipotek şirketinin kapanacağını söylüyor. Bunu nasıl uzlaştırırsınız? Yapay zeka araçlarının çalışmasını sağlamak için onlara kesinlikle çok fazla veri beslemeniz gerekiyormuş gibi göründüğü için, verilerin varlığı aslında yerel düzeyde önemli olmayabilir.

Veri türüne bağlıdır. Orada gündeme getirdiğiniz iki örneği ele alalım. İpotek sürecinde ipotek, daha iyi bir terimin bulunmaması nedeniyle hükümetin zorunlu kıldığı bir üründür. Günün sonunda, uygun bir kredi en sonunda bir grup Devlet Destekli İşletmeye (GSE) satılıyor ve bu nedenle bir dizi standarda uyması gerekiyor. Tam olarak aynı şekilde yazılması gerekiyor. Bir ipotek için tüm veri toplama, her şirketin aynı şeyleri toplamasıdır. Ve bu durumda, belki yapay zeka veya daha fazla veri toplamaya yönelik herhangi bir şey ulusal veya yerel ölçekte daha az ilgi çekici olabilir.

Ama sanırım sorunuz daha çok şuna ilişkindi: "Seattle'da bir ev satın alıyorum ve Seattle'da bakmak istediğim mahallede benim fiyat aralığımda yalnızca belirli sayıda ev var. Peki daha fazla veri peşinde koşmanın değeri nedir?" Bu durumda, aslında alıcının daha iyi bir fikir edinmesine yardımcı olacak daha fazla veri vardır çünkü gayrimenkulün benzersiz yanı, bir dizi ödünleşim yapıyor olmanızdır. Amazon'a gitmeniz ya da bir otel için alışveriş yapmanız gibi bir durum yok ve aslında yapabileceğinizden daha fazla arz arasından seçim yapmak zorunda kalıyorsunuz. Satın alırken "Mükemmel ev muhtemelen hiçbir zaman bulunmayacak" demek için bir dizi ödünleşim yapmalısınız. "Sahip olduğum zaman diliminde ve o zaman sahip olduğum fiyat oranında neler mevcut?" gibi bir şey. Ve eğer bunu art arda 10 kez ve 10 alternatif evrende yapsaydınız, sonuç farklı olurdu.

Bir dizi ödünleşim yaptığınızda, bu ödünleşimin nasıl yapılacağına ilişkin daha fazla veri son derece değerlidir. Zillow'un sunduğu Zillow Showcase adlı ürünü alın; bu, AI araçlarının daha fazla sanal tur oluşturmasına ve bir arabaya binip Cumartesi gününüzü yanlış evlere giderek harcamanıza gerek kalmadan o evin sizin için iyi olup olmadığı hakkında bilgi edinmek için daha fazla veri oluşturmasına olanak tanır. Bu tür veriler son derece değerli çünkü insanlar bu kategoride satın alırken esas olarak pişmanlıklarını en aza indirme arayışındalar. Bu, verinin türüne, belki de işlemdeki verinin peşinden gitmeye ve artımlı verilere yatırım yapmaya değip değmeyeceğine bağlıdır.

"Acenteler için bir dizi yazılım geliştireceğiz" veya "Bir sürü ipotek oluşturacağız" dediğiniz zamanları düşünüyorum. Temsilcinin değeri, bulunduğu yer hakkında birçok yönden mükemmel bilgi sahibi olması veya evinizi sahneleyebilmesidir. Parçalarda değil, atomlardadır.

Atomlarda olduğu kabul ediliyor.

Ve bu atomlar oldukça yereldir. Ben de sizin "Verilerin sizi X boyutunda daha verimli hale getireceğimizi kesinlikle gösterdiğini söyleyebiliriz" dediğiniz gibi gerçekten ikna edici olup olmadığını merak ediyorum.

Ajan için - az önce verdiğiniz örneği kullanarak - bitlere değil atomlara odaklanmasına izin vermek inanılmaz derecede değerlidir. Diğer şey de bu. Pam'le konuşursanız, muhtemelen nasıl satın alması gerektiğini, size nasıl yardım edebileceğini bulmaya çalışarak zaman harcamak istemiştir. En iyi temsilciler, evet, evi sahneye koyuyorlar, ancak çoğunlukla müzakereci, danışman, bazen de terapist oluyorlar. Profesyonel hizmet, müşteri hizmetleri işlerini yapıyorlar ama tüm yoğun işleri yapmak zorunda kalıyorlar. Sunduğumuz müşteri ilişkileri yönetimi yazılımında, siz gidin izleyin ve temsilciler zamanlarının çoğunu takiplere, gelen metne yanıt vermeye, yapılacaklar listesindeki öğeyi kontrol etmeye harcıyorlar. Bu, yazılımın ve iş akışının onlar için yapabileceği ve yapması gereken şeylerdir. Yoğun işleri, arka ofis işlerini ortadan kaldırmaya yardımcı olacak daha fazla veri üretebilirsek, böylece ön ofis müşteri işlerini yapabilirler, bu da küçük işletme sahipleri olarak onlar için son derece değerlidir.

Yine Zillow'un ilginç dinamiklerinden biri, 20 yıldır ortalıkta olması. Çok sayıda satın alma oldu, çok fazla büyüme oldu. Şimdi yığındaki hemen hemen dikey entegrasyondan bahsediyorsunuz. "Bir talebimiz var ve bu halka açık veritabanını sergileyebiliriz" noktasından şu ana kadar "Sahip oldukları dinamiklere sahip yüzlerce veritabanıyla daha doğrudan çalışıyoruz." Tamam, şimdi sıra bankalar. "Bu işlemi yapacağız ve bu bizim temel ölçütümüz" noktasına kadar geldik. Dikey olarak entegre olurken mevzuatla ilgili endişelerle mi karşılaşıyorsunuz? Biden FTC'nin pek çok konuda endişeleri olacağını biliyorum. Trump FTC'nin, Trump DOJ'un farklı endişeleri var ve bunları bazı durumlarda farklı ve çok farklı şekilde ifade ediyorlar, ancak aynı vurguyla. Bu FTC ve bu DOJ, fikirlerinden çekinmiyorlar. Bu nasıl değişti ve bu endişelerle karşılaşıyor musunuz?

Bu pazarda çok küçük olmamızın bir avantajı var. Pazar, yani bir, işlemlerin yerel bir payını tartışırız, ancak ulusal bir pazar, ulusal bir işlem payı düşünmek isteseniz bile, biz çok küçüğüz. Daha sonra işlemlerin bileşenleri, ipotek piyasadaki en çok düzenlemeye tabi piyasalardan biridir ve biz büyük ipotek sağlayıcılarına göre temel pay noktalarıyız. Güzelce büyüyebiliriz ama yine de çok çok küçük kalabiliriz. Farkında olmamız gerekiyor ancak tüm ürünlerimizi müşteri sonuçlarından ve tüketici tercihlerinden yola çıkarak oluşturmaya çalışıyoruz. Bu bizim DNA'mızda ve işimizde var. Yine daha önce de bahsettiğimiz gibi Zillow için daha fazla hacim daha iyidir, bu nedenle şeffaflığa odaklanıyoruz. Bu, herhangi bir düzenleyici incelemeden kaçınma konusunda bizi iyi bir şekilde hizalama eğilimindedir.

Eminim bir nokta olacaktır ve kesinlikle hakkında konuşabileceğimiz çeşitli bireysel hukuki zorluklar olacaktır, ancak düzenlemeleri oluştururken nasıl düşündüğümüze göre, "Şeffaf ve tüketici yanlısı bir şey inşa edelim" diye düşünüyoruz ve yenilik yapmak istediğimiz yerler olacak. İnovasyon, düzenleyici çerçevelerde düşünülmemiş bir şey olacak, ancak çalışmalarımızı gösterebilir ve yapmak istediğimiz şeyi neden yapmak istediğimizi açıklayabilirsek, bunun yönetimden bağımsız olarak iyi bir sohbet olacağını düşünüyoruz.

Bu görüşmeleri adil yönetimle mi yaptınız?

Burada bulunduğumuz 20 yıl boyunca her iki yönetim türüyle de görüşmelerimiz oldu çünkü konut, sizin de söylediğiniz gibi çok etkileyici bir veri tabanı. Diğer zorluk ise, DOJ ve FTC'yi sormuşsunuz, bu daha çok yerel bir konu. Çoğu zaman bu tür şeyler eyalet düzenleyici düzeyinde veya eyalet birliklerinde ve hatta yerel pazarlarda gerçekleşir. Ve arz için makro lobi faaliyetlerine geri döndüğümüzde, bu ilçe düzeyinde bir zorluktur.

Komik, bundan bahsediyorum ve Zillow'u kullanma deneyimim ile ipotek oranları hakkında Donald Trump'la konuşup konuşmadığınızı sormak arasında gidip geliyorum. Mortgage faiz oranları konusunda çok güçlü görüşleri var. Onun çok daha düşük olmasını istediğini duydunuz mu bilmiyorum ve bu onun çözümü. Bina temini var. Tüm bunları yapabilme yeteneğiniz, o toplayıcı olmanızdan geliyor. Bu talebin olması. Ve bu farklı şekillerde tehdit altındadır. Farklı toplayıcılara baktığımda DoorDash gibi şirketler hakkında birçok bölüm hazırladık. Biz buna burada programda kelimenin tam anlamıyla DoorDash Problemi diyoruz, bir sonraki harika arayüz sadece bir sohbet robotu olabilir ve mobil devrim, telefonlarımızdaki veritabanları için yeni arayüzler yaratacağımız ve yeni bir ekonomi inşa edeceğimiz yer olacak.

Jony Ive OpenAI'de bir şeyler yapıyor. Ne olduğu belli değil ama bir şekilde sesle etkinleştirileceği neredeyse kesin. Bütün bunların nereye varacağını görebilirsiniz. Bu seni ayrıştırır. Kelimenin tam anlamıyla, arayüzünüzü karışımdan çıkarır ve belki başka birinin uygulamasında sunar veya başka bir şekilde hiç sunmaz. Bu sorun hakkında düşündünüz mü? İlk önce ayrıştırılması en olası olmayan gibi görünüyor. Yemek dağıtımının çok daha yakın olduğunu düşünüyorum. Ubers'e ulaşmak çok daha yakın ama sizin de başınıza gelecek. Hiç düşündün mü?

Sahibiz. Sorunun cevabını vermeye başladın. Kaçıp "Bizim kategorimiz farklı" demek benim için daha kolay olurdu ama biz kategorimizin farklı olduğunu düşünüyoruz. Daha sonra, zaman içinde herhangi bir potansiyel toplama değişikliğine karşı oldukça dayanıklı olduğunu düşündüğümüz, oluşturduğumuzu düşündüğümüz iş modeline geri döneceğiz. Gayrimenkul muhtemelen sizin de söylediğiniz gibi piyasadaki en karmaşık, düzenlemeye tabi, yerelleştirilmiş, lisanslı kategoridir. Ayakkabı alışverişi yapmanın daha iyi bir yolu mu yoksa önümüzdeki 20 dakika içinde teslimat siparişi vereceğim restoranı bulmanın daha iyi bir yolu mu olduğunu düşünmek çok zor. Her kategorinin kendine özgü zorlukları vardır ve toplamanın nasıl değişebileceğine inanıyorum, ancak gayrimenkulün hem yapısal nedenlerden hem de tüketici nedenlerinden dolayı farklı olduğunu düşünüyorum. Her gün [bunun gibi] bir şey yapmıyorsun. Bir ev satın alıyorsunuz. Şu anda ortalama ev alıcısı her 14 yılda bir kez ev alıyor.

Ancak Zillow'u eğlence olarak düşünüyorsanız - diyelim ki sahilde yürüyorum ve şimdi o evin ne kadara mal olduğunu görmek için Zillow'u açmak yerine Gemini'ye veya Siri'ye falan sordum ve bir yanıt aldım ve halka açık veri tabanından bazı işlem listeleri aldım, bu da uygulamanızı açmadığım anlamına geliyor. Ve sonra belki zamanla diğer şeyi yapma zamanı geldiğinde uygulamanızı açma olasılığım azalır. Bu döngü sizin için zaten oldukça iyi.

Veya yeni bir talep kaynağı haline gelirler ve elbette, belki de şu anda bize sordukları soruyu yatay Yüksek Lisans'a da sormak isterler. Ve sonra, gerçekten işlem yapma kategorisine girdiklerinde, ki bu da yine bizim kurmaya çalıştığımız iş, işlem yapmak için yazılım iş akışlarımızı, verilerimizi ve insanlarımızı kullanmak isteyecekler. Bu sadece dönüşüm hunisinin üst kısmındaki farklı bir kaynaktır. Bu, Google ortaya çıktığında ve mobil cihazlar ve uygulamalar ortaya çıktığında dönüşüm hunisinin üst kısmı ile işlem akışının üst kısmı arasındaki asırlık soruydu.

Bu nedenle yazılım, iş akışları ve veriler konusunda gerçekten heyecanlanıyoruz. Kategorideki lisanslı profesyoneller. İnsanların ön kapımıza ulaşma şekli zamanla değişse bile, sizin deyiminizle bu dikey entegrasyonu oluşturmanın herhangi bir evrimin gerçekten en dayanıklı bileşeni olduğunu düşünüyoruz. Ve diğer taraftan, bu yetenekler üzerinde de yenilik yapmaya bakacağız çünkü yatay bir talep var, yatay bir "yap". Ayrıca dikey kesimden de bunu yapma isteği var ve bunun bu kategoride de gerçekten ilginç hale geldiğini düşünüyoruz.

Dikey aramayı merak ediyorum; bunun nereye gittiğini gerçekten kim bilebilir? Bence bu tamamen açık çünkü modeller giderek daha iyi hale geliyor. Bu fırsatların çok hızlı açılıp kapandığını görüyorsunuz. Görünüşe göre, daha dayanıklı olduğunu söylerken, kurumsal müşteriye hizmet etmenin, ticari müşterinin aslında para kazanmasının büyümenin olduğu yer olduğunu ve belki de tüketici deneyiminde olmadığını söylüyorsunuz. Bunu merak ediyorum çünkü pek çok insandan duyduğum şeyleri yansıtıyor. İnterneti kullanma konusundaki tüketici deneyimi belki güçleniyor, belki hepsi sadece sohbet robotları olacak, yapay zeka destekli tarayıcılar olacak, kim bilir ne olacak. Ancak günün sonunda emlakçıların hala mülkleri alıp satması gerekiyor ve siz de onlara yazılımı sonsuza kadar satabilirsiniz.

Biraz farklı söylerdim, yani zamanla hayalperestlerden ziyade işlemcileri daha çok önemsiyoruz ama bizim işimiz zaten bu. İşlemcilerden para kazanıyoruz. Hayalperestler, alışveriş yapanlar ve tarayıcılar yarının verimli işlemcileridir ve biz bunu doldurmayı seviyoruz ve her ikisine de yayılan marka, büyük bir Müşteri Edinme Maliyeti (CAC) avantajı ve devasa bir döngü, yaşam boyu değere sahip bir müşteridir. Yani bu kısım hakkında konuşabiliriz, ancak B2C odaklı yerine B2B odaklı bir dönüş yapacağımızı düşünmüyorum. İşlem yapanları müşteri segmentinin daha dayanıklı kısmı olarak müşteri segmenti olarak düşüneceğinizi düşünüyorum.

Benim asıl ilgilendiğim müşteri edinme maliyetleri. Eğer bu artmaya başlarsa, çünkü sadece evlere bakan hayalperestlerimiz azalıyor.

Zillow trafiğinin %80'i artık bize ücretsiz ve doğrudan geliyor. Evet, eğer bu yüzde düşerse bu farklı bir müşteri edinme denklemidir ve işlem kategorisine girdiklerinde trafiğin nereden geleceğini iyi bilmemiz gerekir.

Elbette. Yapay zeka hakkında konuştuğumda sanırım herkesin soracağımı düşündüğü soruyu size sormama izin verin. Eşimin bana sorduğu ilk soru bu. İlk ortaya çıkan bu. Üzerinde kullanıcı içeriği bulunan her platform - ve ben Zillow'u kullanıcı içeriğine sahip bir platform olarak sayarım; biraz farklı ama yine de kullanıcı içeriği, sana ait değil;saf yapay zeka eğimi. Ve bunu artık listelerde görüyorum. Aslında bunu başlangıçta HDR fotoğraflarla gördünüz, dolayısıyla baktığınız fotoğrafların gerçeklikle hiçbir ilişkisi yoktu ve şimdi belki bir tık fazla agresif hale gelen sanal sahnelemeyi görüyorsunuz. Zemini sökmek aslında o kadar kolay değil ama işte buradayız, sadece zemini sökeceğiz. Ve şimdi, size gerçeği gösteren ve belki de göstermeyen, oluşturulmuş 3 boyutlu turlar gibi tamamen sanal turlar yapıyorsunuz. Buna karşı nasıl korunuyorsun? Çünkü bence bu, talebinize yönelik diğer büyük tehdit.

İki yol. Birincisi, daha önceki konuşmamıza dönecek olursak, bazı kuralların yer aldığı profesyonel bir veri tabanına sahip olmak bunun için iyidir. MLS'nin faydalarından biri de tek üye olmamızdır; çok sayıda üye var ve hepimiz bu sorunu çözmek istiyoruz. Ve böylece uyumluluk, kurallar, ihlaller ve para cezaları alabilirsiniz. Ayrıca içeriğin doğru olduğunu onaylayan ve damgalayan lisanslı profesyonelleriniz var. Bu gerçekleştiğinde, bu belki de doğru işi yapmayan lisanslı bir profesyoneldir. Bunu denetlemenin veya yönetmenin bir yolu var. Yani bu bir yol.

Daha önce de bahsettiğiniz gibi, sadece 500'den fazla [grubun] mekanizmalarına güvenmeyeceğiz. Umuyoruz ve bunun için lobi faaliyetleri yürüteceğiz, ancak verilere kendimiz de bakacağız. Ve kiralama pazarımız, MLS yapısına sahip olmadığınız ve uzun kuyruklu kullanıcıların, biz iyi uyumluluk araçları oluşturmamız gerekene kadar doğrudan Zillow'un araçlarına girdiği duruma bir örnektir. Güzel olan şey, bunu emlak piyasasında yapmanın faydasının muhtemelen daha düşük olmasıdır, çünkü sonuçta evi satmaya veya yeri kiralamaya çalışıyorsunuz. Bunu yaparsanız, dönüşüm hunisi hacminin en üstüne çıkabilirsiniz, ancak burayı gerçekten kiralamayacağınız veya satmayacağınız için teşvik hızla bastırılacaktır.

Gerçekler bu dinamiğin henüz tamamlanmadığını gösteriyor. Bunu her yerde görüyorsunuz. Şu anda gördüğüm her listede tamamı olmasa da en azından HDR ve fotoğraflar var.

Her [listeleme] olmasa da kesinlikle içerikle ilgili zorluklarla karşılaşıyorsunuz. Gerçek şu ki, günün sonunda birisi evi satın almadan önce evi gezmeye gidecek. İnsanlar satın almıyor… Aslında bu doğru değil. Bazı insanlar görmeden ev satın alır, ancak genellikle kendileri bunu yaparken evi görmesi için bir profesyonele güvenirler. Yani birisi evi gözetliyor. Tekrar ediyorum, Amazon'dan ayakkabı satın almıyorsunuz ve onlar da "Bekle, aldığımı sandığım şey bu değildi" diyorlar.

Bana öyle geliyor ki, fotoğraf hakkında yalan söylememe yönündeki karşı teşvik aslında fotoğrafın daha doğru olmasını sağlamadı.

Ancak işin diğer tarafı, daha gerçekçi bir versiyon oluşturmak için AI araçlarını kullanmaya çalışıyoruz, bence bu, evi pazarlamak isteyen insanlar belki de göstermek istemeyebilir, Vitrin gibi şeyleri hayata geçirmenin zorluğunun bir parçası. Yani iyi bir örnek alıyoruz, tıpkı drone fotoğrafçılığı yaptığımız gibi, onlar da onu mümkün olan en iyi ışıkta çekecekler ve ardından tam bir üst geçit oluşturacağız. Evin etrafında joystick ile dolaşabilir ve onu her açıdan görebilirsiniz. Ve bunu LLM teknolojisiyle dolduruyoruz. Bu, belki de göstermek istemedikleri şeyleri sergiliyor ve bu size ev hakkında daha gerçekçi bir fikir veriyor.

"Belki de onu bu şekilde pazarlamak istemedim" ama "Ah, eğer bunu bu şekilde sergilersem, aslında daha fazla talep çekerim" arasındaki dengeyi sağlamaya çalışıyorum. Bu, gerçekten doğru teşviki sağlamaya çalışmamızın bir yoludur; şeylerin daha gerçekçi bir versiyonunu oluşturduğunuzda, onlara yalnızca sahnelenmiş içerik değil, daha gerçekçi içerik verirseniz, bunun aslında daha fazla talep sağladığını ve alıcılardan daha fazla kazanç sağladığını gösterebiliriz. Ve şimdi listelemelerin %3, %4, %5'i bunu yapıyor ve buna birkaç yıl önce başladık. Bu, belki bu teşvike karşı koymak için daha gerçekçi bir sürüm oluşturmak için uygulamaya koyduğumuz ve yapay zekayı kullandığımız araçlara iyi bir örnek.

Tam tersini yapıp sahte görüntüleri cezalandırır mıydınız? Pek çok platformun bunu dikkate alması gerekiyor.

Bence MLS'ler buna uymak zorunda kalacak. Lisanslı acentelere yönelik kuralların ve cezaların nasıl oluşturulacağını anlamaya çalışma işinde değiliz. Biz MLS dernekleri değiliz. Şu anda bu kavramla boğuşuyorlar ve bizim de mutlaka bir bakış açımız olacak.

Sizin bakış açınız nedir?

Elimizden geldiğince bir listelemenin en adil, şeffaf ve doğru versiyonunu oluşturmak istiyoruz. Konuşmaya başladık, satıcıyla konuştuk. Alıcıyla başladık ve birçok yeniliğimiz ortada: “Bakın, daha fazla şeffaflık iyidir. Evet, kötü şeyleri saklamaya çalışıyorsun ama yine de evi görmeye geldiklerinde onu bulacaklar. Yani artık evin içinde dolaşıp evi satın almayacak insanlarla satıcının zamanını boşa harcıyorsunuz. Yani sanal tur aslında alıcıyı teşvik etmeye çalışmanın iyi bir örneğidir, alıcılara daha fazla yetki vermek satıcı için dolaylı bir şey olsa bile aslında satıcıya yardımcı olur.

Tüm bu varlıklar gerçekten karmaşıktır. Sanal turlar oluşturmak için hangi teknolojiyi kullandığımız konusunda bir saat daha geçirebileceğimi hissediyorum. Bunu sana sorayım. Kendi özel uzantılarına sahip bir veritabanının her görünümü - ve bu yine çok indirgeyici, çok soyut - her zaman standardı genişletme, özel sürümü oluşturma, bunu yalnızca buradan alabileceğinizi söyleyerek bir izleyici kitlesi yakalama fırsatı vardır. Görünüşe göre Showcase bu örneklerden biri. Bu dinamik hakkında ne kadar geniş düşünüyorsunuz? Kamuya açık bir veri tabanı var ve bir de "Buna eklemeler yapacağız. Buna kendi özel bilgilerimizi ekleyeceğiz" ve her alıcıya şunu söyleyeceksiniz: "Harika bir drone uçuşu istiyorsanız, bunu yalnızca Zillow'da alacaksınız." Bu dinamik nasıl çalışıyor? Çünkü bile bilmiyorum Matterport'la bir anlaşmazlığınız vardı. Görüşlerinizde yer almak isteyen başka sağlayıcılar da var ve bu değeri kendiniz yakalama fırsatı da var. Sınırlar hakkında ne düşünüyorsunuz?

Bence genel felsefemiz şu: Bugün herhangi bir yenilik, masa kazıklarında metalaştırılacak. Bu nedenle inovasyona öncülük etmek ve pazarın yeniliği kullanması için doğru teşvikleri yaratmak istiyoruz. Çünkü söylediğiniz gibi, Showcase'in daha fazla kullanılmasını sağlamaya çalıştığımız en büyük zorluk, bunu yapmanın gerçekten zor olmasıdır. İnsanların iş akışlarını değiştirmeleri gerekiyor. Artık fotoğrafçılar değişti. Şöyle bir şey var: "Vitrin'in evde göstereceği her şeyi mutlaka göstermek istemiyorum." "Ama yapmalısın. Evi daha hızlı satar." "Ama göstermek istemediğim bu odayı gösterecek." Böyle bir teşvik var. Yenilik yapın ve insanların bunu kullanması için doğru teşvikleri yaratın, ancak bu hızla metalaşacak. Zengin medyayla ilgili tüm konulara açık olmamızın bir nedeni de bu.

Yani evet, kendi teknolojimiz var. Herkesin teknolojisini destekliyoruz. Zillow'da bir dizi 3D etkileşimli kat planını destekliyoruz çünkü eğer teknolojiyi ve araçları kullanan daha fazla insan bulabilirsek, daha fazla işlem çevrimdışından çevrimiçine geçecektir. Bu hâlâ üzerinde çalıştığımız en büyük değişiklik çünkü işimiz işlem hacmine dayalı. Daha fazla işlemin çevrimiçi ve dijital hale getirilmesinden faydalanıyoruz. Açık olmaya doğru eğileceğiz ve platform desteğine yöneleceğiz çünkü Zillow olsun ya da olmasın, içeriğin daha fazlasında yer alabilmek için hâlâ tüm bu teknolojiye ihtiyacımız var.

Size son bir büyük resim sorusu sormama izin verin. O zaman genel olarak Zillow için sırada ne olacağını sormak istiyorum.

Ne zaman platformları, büyük platformları kullanan insanlarla konuşsam, onların etkinliklerini kaybettikleri hissine kapılıyorum. Ve bunun tüketici platformlarındaki tüketiciler için de çok doğru olduğunu düşünüyorum. Tüketici platformlarındaki yaratıcılar için bu olağanüstü derecede doğrudur. Bir TikToker'a TikTok hakkında muazzam miktarda bir temsiliyet hissedip hissetmediklerini sorarsınız, öyle hissetmezler. Her geçen gün daha fazla tüketicinin algoritmaların onlara ne gösterdiğini bilmediğini düşünüyorum.

Gayrimenkul farklı bir iş, farklı bir pazar. Birçok kez Zillow'un küçük olduğunu söylediniz, ancak bu ekosistemdeki birçok katılımcı için platform sizsiniz ve olayları gerçekleştiren de kurallarınızdır. Temsilciler için daha fazla yazılım oluşturdukça, platformunuzun tasarlanma şekli onların işleri nasıl yapacaklarını daha fazla şekillendirecektir. Alıcılar için konut stoku seçeneklerinin Zillow'da gördükleriyle sınırlı olması kesinlikle bir kısıtlama gibi geliyor. Bu ekosistemdeki herkese daha fazla temsil duygusu nasıl verirsiniz? Çünkü sen büyük bir platformsun ve onlar sana benim sana bağırdığım gibi bağıramazlar.

Bu kategoriyle ilgili gerçekten benzersiz olan şey -ve bunu sadece eğlence olarak kullanan insanlardan değil, işlemcilerden, alıcılardan ve satıcılardan bahsedeceğiz- çok sınırlı sayıda istediğinizi seçiyor olmanız ve bir dizi ödün vermek zorunda olmanızdır. Arzın bu kadar kısıtlı olduğu bu pazarda, alıcının aslında muazzam miktarda acentesi var. Bu daha çok doğru profesyoneli işe aldığınızdan ve sonunda doğru kararı verdiğinizden emin olmakla ilgilidir, bunun için A/B testi yoktur. Bunu yapıp sonra geriye bakana kadar gerçekten bilemezsiniz. Aslında ajansın geldiği yer burası. Belki bir daha aşırı bolluk piyasasının olduğu ve alıcı seçiminin bu kadar kısıtlı olmadığı bir piyasada olsaydık, farklı hissederdik. Ama şu anda, eğer bir alıcıysam, sahip olduğum ajans, kararımı vermeden önce eninde sonunda satın alabileceğim tüm evleri göreceğimi söylüyor.

Satıcı tarafında, özellikle acente tarafında ne olacak? Çünkü kendilerini kısıtlanmış hissettiklerini biliyorum.

Evet. Çözmeye çalıştıkları en büyük zorluk şu: "İşimi nasıl daha verimli bir şekilde yürütebilirim?" Bu pazarda hâlâ büyümekte olan acenteler daha iyi acentelerdir çünkü muhtemelen uzun zamandır gördüğümüz en düşük hacim seviyelerinden birinde başarılı olmayı başarmışlardır. Onlara daha fazla yetki verilmesine yardımcı olmak; evet, platformun biz olduğumuzu söyleyebilirsiniz, ancak ister araçlarımız ister diğer araçlarımız olsun, onları daha verimli hale getirmek, bunu sağlamanın gerçekten iyi bir yoludur. Ve size bunu nasıl yapmaya çalıştığımıza dair bir örnek vereceğim.

Uzun bir süre düşündük ki, Zillow'dan bir grup müşteri alıyorsunuz. Zillow'un alıcıları ve satıcıları var ve bunları topluyorsunuz ve sonra, tamam, onları dönüştürürseniz bundan faydalanırız ve onlar Zillow'un müşterilerini ve diğer müşterilerini düşünürler ve bunlar sadece iki ayrı dünyadır.

Onlar da şöyle diyorlar: "Zillow'un müşterileri hakkında elde ettiğim verilerin çoğu gerçekten hoşuma gidiyor. Diğer tüm müşterilerimin veri tabanları hakkındaki bilgiler konusunda bana yardımcı olabilir misin?" Ve şimdi onlara alıştıkları şeyi vermeyen bir yazılım aracını piyasaya sürüyoruz; yani Zillow alıcıları ve satıcıları hakkındaki verileri kullanmak isterlerse kullanabilirler ve Zillow alıcıları ve satıcıları yoksa onlara yardım edemeyiz. Aslında Zillow müşterisi olmasalar bile Zillow'dan gelen istihbarat ve öngörüleri verilerinin geri kalanına bağlamalarına yardımcı oluyoruz. Zillow'un daha fazla yazılım ve araç sağladığını söyleyebilirsiniz, ama aynı zamanda biz de bunu açıp onlara işlerinin geri kalanını istedikleri gibi yürütmeleri için daha fazla ajans veriyoruz.

Zillow 20 yaşında; Buradan çıkıp borsanın zilini çalmak üzeresin. Şirket için sırada ne var?

Bu entegre işlemin geri kalanını oluşturmak. Uygulamayı açabileceğiniz bir yere ulaşmak istiyoruz; bahsettiğiniz deneyim, bunu bir sonraki açışınızda, uygulamanın temsilci tarafıyla mesajlaşıyorsunuz, uygulamada ön onay alıyorsunuz, uygulamayı kapatıyorsunuz, uygulamada oturum açıyorsunuz ve bunun daha dijital olduğunu hissediyorsunuz. Ve aslında telefonunuzdaki diğer uygulamaların çalıştığı şekilde çalışır. Daha çok tek noktadan alışveriş hissi veriyor.

Jeremy, bu harikaydı. Geri dönmek zorunda kalacaksın. Veritabanıyla ilgili daha birçok sorum var.

Çok isterim.

Çok teşekkür ederim.

Teşekkürler.

Bu bölümle ilgili sorularınız veya yorumlarınız mı var? decoder@theverge.com adresinden bize ulaşın. Gerçekten her e-postayı okuyoruz!